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[摘要]
一個城市的定位決定其在一段時間、一定地域內的發展情況，也是這個城市經濟社會發展的邏輯起點。成都的定位是國傢中心城市，這是它的邏輯起點。
一個城市的定位決定其在一段時間、一定地域內的發展情況，也是這個城市經濟社會發展的邏輯起點。成都的定位是國傢中心城市，這是它的邏輯起點。
眼下，新一線城市和二線城市蓄勢待發，計劃通過新的住房優惠政策鎖住人才。無錫、濟南、揚州、鄭州相繼提出 租房可落戶 ，作為九部委發展租賃市場試點城市的成都，也不甘落後。
8月3日，成都市城鄉房產管理局發佈《關於創新要素供給培育產業生態提升國傢中心城市產業能級的人才安居工程實施細則》（以下簡稱《細則》），其中，最引人註目的政策是 租住由政府提供的人才公寓滿5年後，可申請按入住時的市場價格購買 ；緊接著在8月4日，成都市政府辦公廳發佈《成都市開展住房租賃試點工作的實施方案》（以下簡稱《方案》），全面開展住房租賃試點工作，鼓勵住房租賃消費。
成都連出兩招。業內人士認為，這既是為瞭滿足新市民住房需求，吸引優秀人才安居，建立完善購租並舉的住房制度，擴大住房租賃市場規模，鼓勵住房租賃消費，促進房地產市場平穩健康發展；同時反映出在一線城市嚴格控制人口規模的局面下，新一線城市甚至二三線城市開始 搶人 的趨勢，這必將對當地房地產市場未來的發展產生深遠影響。
國傢中心城市連出兩招
人才建設照進住房改革
定位的變遷，對成都提出瞭更高的要求。2000年國傢實施西部大開發戰略，成都開始從西部地區的角度來思考自身的城市定位，將發展目標定位為西部經濟核心增長極。2016年4月，國傢批準發佈的《成渝城市群發展規劃》將成都定位為國傢中心城市，要求成都以建設國傢中心城市為目標，增強成都西部地區重要的經濟中心、科技中心、文創中心、對外交往中心和綜合交通樞紐功能。
對於成都來說，新的定位增加瞭其對人才的需求。今年1月23日，成都出臺《關於深化人才發展體制機制改革加快推進國傢中心城市建設的實施意見》，從人才管理體制、人才引進機制、人才培養機制等方面進行瞭諸多探索創新。這是繼去年 成都人才新政十條 之後推出的又一項重大制度創新成果。7月2日，成都市召開國傢中心城市產業發展大會，表示將改革人才落戶制度，本科生憑畢業證即可落戶，專業技能人才工作兩年以上也可落戶。
可以看出，人才建設軌跡是成都城市發展不可或缺的一條線，反應在房地產市場中便是優惠的人才落戶制度與租賃制度。由此看來，日前成都連環出招並不驚奇，《細則》與《方案》的出臺無疑是為瞭進一步落實和細化人才建設。
成都市房管局相關負責人此前接受媒體采訪時稱，成都作為 新一線 領軍城市，近年經濟快速發展，對全球各類企業、各地優秀人才極具吸引力，住房租賃及其相關配套服務是留住優秀人才的重要因素。《方案》圍繞成都建設全面體現新發展理念的國傢中心城市目標，以建立完善購租並舉的住房制度為主要方向，滿足新市民住房需求、吸引優秀人才安居。
《方案》指出，到2017年年底，成都將組建或改建3至4傢國有住房租賃公司，啟動一批租賃住房建設，完善住房租賃交易服務平臺，開展住房租賃市場專項檢查，建立住房租賃信用管理體系和服務體系；到2020年，基本形成供應主體多元，管理服務規范，租賃關系穩定的住房租賃市場。國有住房租賃公司將新組建或依托現有國有企業組建，力爭到2020年，培育和發展機構化、規模化租賃企業不低於50傢。成都還要鼓勵房地產開發企業新建、配建租賃住房，鼓勵房地產開發企業、經紀機構、物業服務企業拓展住房租賃業務，支持房地產開發企業利用已具備使用條件的自持住房開展住房租賃業務，支持房地產開發企業與住房租賃企業合作，建立開發與租賃一體化的運作模式。
在盤活存量房屋方面，成都鼓勵個人將閑置住房委托住房租賃企業運營管理，建立長期穩定的合作關系，支持住房租賃企業與開發企業合作，通過購買或租賃庫存房源，開展住房租賃業務。對市級國有公司及各區(市)縣閑置的拆遷安置房，可適當裝修，用於租賃。農村集體經濟組織合法合規的住房或農民合法合規的多餘住房，也可用於租賃。
此外，成都還將積極推進 互聯網+城市 行動，構建全市統一的住房租賃交易服務平臺，作為政府吸引人才、服務新市民、提升政務服務的網上窗口，融合房管、公安等市級相關部門服務功能，形成統一的對外服務窗口，實現住房租賃交易服務平臺與公安人口管理系統平臺信息共享，提升智慧治理水平，更好地服務廣大市民。
中國房地產報記者瞭解到，目前，成都市國資委被指定為負責推進住房租賃交易服務平臺工作。成都市表示將鼓勵新市民租房居住，為此將通過新建、配建、改建住房等多種方式，多個渠道增加住房租賃房源。一是通過國有公司新建一批人才公寓、產業園區配套租賃住房，保障高端人才、高技能人才的住房租賃需求；二是通過國有公司新建、開發企業新建配建租賃住房、住房租賃企業依法合規改建存量住房等增加房源供給，保障新市民的住房租賃需求；三是加快政策性保障型公租房建設，保障困難群眾的住房租賃需求。
對此，某研究院智庫中心研究總監也表達瞭他的看法， 成都成立國有住房租賃公司，鼓勵個人將閑置住房委托住房租賃企業運營管理，與德國的做法非常相像。而成都接連出臺發展租賃市場的政策，說明成都比較認可租賃市場，體現瞭對租賃市場的扶持態度，通過賦予租賃者以租賃時的價格進行購房，則會增加租賃的吸引力，這也是此類房源具有積極作用和市場認可度的一個重要原因。
打響人才爭奪戰
銜接城市總規劃
成都打響瞭人才爭奪戰。
中國房地產報記者註意到，成都市委書記范銳平曾表示，今後五年，成都將圍繞 建設全面體現新發展理念的國傢中心城市 總體目標，堅持 東進、南拓、西控、北改、中優 ，把國傢中心城市的功能定位與城市總體規劃佈局有機銜接，以城市戰略規劃引領城市空間佈局和經濟地理，構建與城市資源稟賦和環境特征相匹配的城鎮空間佈局，實現人口、城市、產業相互融合，支持和鼓勵吸引高端醫療、教育、體育、文化等機構進入成都。
中國房地產報記者瞭解到，2016年底，成都常住人口為1591.76萬，流動人口為631.66萬，在全國特大城市中居第四位，僅次於北京、上海、重慶。在四川省內，成都面積僅占2.6%，而2015年常住人口與國內生產總值卻分別占到四川全省的19.17%和35.88%，具有十分重要的地位。
對此，業內人士分析稱： 成都作為 新一線 領軍城市重低音電容推薦，近年來經濟快速發展，對全球各類企業、各地優秀人才都極具吸引力，住房租賃及其相關配套服務是留住優秀人才的重要因素，隻要住房租賃及其相關配套服務按照預期實施，將有利於吸引人才入住成都。
綠地集團某高層人士表示更看重人口紅利。在他看來，成都的生活成本、住房成本都比較低，收入水平雖然比沿海地區低一點，但是綜合來看，成都創業環境優良、政府出臺引進人才政策得力，再加上城市本身的能級水平，成都在引進人才方面的優勢是比較明顯的。優秀人才多瞭，必將非常有利於房地產業的發展。他表示， 房地產業的發展畢竟要看需求，成都的房價與同級別的城市如南京、武漢相比還是有非常大的優勢，需求上來之後，成都後續市場發展肯定是向好的方向發展。除瞭人才的引進，成都每年的人口凈流入、城市輻射能力以及對整個西部的輻射能力，都讓我們對後期市場持樂觀態度。我估計，成都後續還會出臺更多政策。
被看好的租賃市場
是穩定樓市利器
成都發展租賃市場的另一層含義是穩定房地產市場。
據瞭解，今年上半年，成都市商品住宅受調控影響，供應量減少，成交面積和成交套數均有所下滑，形勢嚴峻。由於建而不售，一年內不再受理預售許可申請，持續的供不應求導致房價持續上漲。2017年3月23日，二手住房被納入瞭限購范圍，此舉避免瞭投資客轉向二手住宅市場，避免出現二手住宅投資過熱。在3、4月連續兩次調控升級後，5、6月成交量開始下滑。
2017年上半年，成都商品住宅共計成交1125.6萬平方米，月均成交187.6萬平方米，主城區成交均價遠高於近郊各區，其中城中均價最高，達19459元/平方米，其次是城南和城東，分別為17405元/平方米和14029元/平方米，近郊房價均在萬元以下，其中雙流以9520元平方米位居近郊榜首，溫江以6435元平方米的單價墊底。
衛琪俊表示： 成都市培育和發展住房租賃市場，堅持 房子是用來住的、不是用來炒的 這一定位，圍繞城市目標，以滿足新市民住房需求、吸引優秀人才安居為主要出發點，以建立完善購租並舉的住房制度為主要方向，促進房地產市場平穩健康發展。
上述綠地集團高層管理人士也表達瞭類似的看法， 成都今年上半年房地產市場銷售非常火，主要是供地緩慢導致，我們今年的拿地任務還是比較重的。 他認為， 成都市政府此舉是與中央保持一致的，是為瞭穩定當地房地產市場。對於開發商而言，沒有實力的開發商會被市場淘汰，有實力的開發商無論是增加自持，還是開發長租公寓，都在以實際動作響應政府號召；對於老百姓而言，購房、租房會更加放心。對於大多數的人而言，既有購房需求，但是面對高房價又非常無奈，因此，成都市政府出臺這項政策非常及時。
衛琪俊強調： 通過開展住房租賃試點工作，培育全市住房租賃市場主體，擴大住房租賃市場規模，構建住房租賃交易服擴大機濾波電容務平臺，創新全市住房租賃綜合管理和服務體系，努力構建房地產市場發展的長效機制；深化供給側結構性改革，增加租賃房源供應渠道，建立市屬國有租賃住房為引導、商品房新建配建為主體、個人富餘住房為補充的供應體系。總體來說，是為瞭給大眾一個統一規范的租賃市場，保障承租人的各方面安全與利益。
專傢表示， 對於租賃房源來說，通過賦予各類福利，能夠解決很多新的問題，打消租房者的顧慮。成都租賃政策的核心內容或者說讓購房者最關心的地方在於，允許購房者可以以租賃時的房價進行認購，這其實就是最大化地保護承租人的權益。從這個角度看，這和德國的積極增加租賃房源、最大限度保護承租人權益等導向是有很大關聯的。而北京推出的共有產權住房模式和新加坡的政府組屋模式是有關聯的，帶有一定的保障房性質。當然也是有區別的，即國內現在講的共有產權住房帶有保障房性質，但其實還是屬於商品房的性質，還是允許自由買賣，隻不過產權的讓渡需要一定時間。
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